Vermietung und Steuern

Mieteinnahmen werden im Privatbereich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Zahlung steuerlich berücksichtigt. Sie müssen also nur die Zahlungen versteuern, die Sie auch erhalten haben. Falls Mietrückstände auflaufen, sind diese erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen Sie Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den Sie mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen können.

Das sind Ihre Werbungskosten im Überblick:

  • alle Finanzierungskosten,
  • alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,
  • alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes,
  • die Abschreibungen, die Sie Jahr für Jahr für Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.

Besonderheit bei Vermietung an Angehörige

Bei Vermietungen innerhalb der Familie wird oft eine niedrigere Miete verlangt, als es am Markt üblich wäre. Das ist auch kein Problem – wenn Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen, können Sie trotzdem alle Werbungskosten geltend machen. Maßstab dafür ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter versteht man die Summe aus der ortsüblichen Kaltmiete und den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten.

Damit alle Werbungskosten anerkannt werden, darf die reduzierte Miete 66% der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten. Um festzustellen, ob bei verbilligter Vermietung alle Werbungskosten abziehbar sind, müssen Sie stets Jahresbeträge vergleichen – und zwar die von Ihnen vereinnahmte Miete einschließlich Umlagen mit dem Jahresbetrag der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen.

Mein Tipp: Vermietung im Steuerrecht kann im Einzelfall durchaus komplex sein und Erklärungsfehler können leider schnell teuer werden. Lassen Sie sich daher von einem Experten in meinem Haus beraten!

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Reisekosten und Steuern

Mal ein Tagesausflug zum Geschäftspartner in eine andere Stadt oder ein Flug zur Konferenz in ein anderes Land – so kann der Arbeitsalltag aussehen. Wenn der Arbeitgeber dann noch für sämtliche Kosten aufkommt, die im Rahmen einer solchen Dienstreise aufkommen, dann ist alles bester Ordnung.

Kommt der Chef allerdings nicht für die Kosten auf, kann das für den Angestellten schnell sehr teuer werden. Ausgaben für Hotelübernachtungen, Gebühren für Fortbildungsseminare und Kosten für Flugtickets – wenn der Vorgesetzte nicht zahlt, beteiligt sich immerhin der Fiskus.

Die Ausgaben für Dienstreisen berücksichtigt das Finanzamt als Werbungskosten. Dafür müssen allerdings drei Bedingungen erfüllt sein. Zum einen muss natürlich die Grundvoraussetzung vorliegen: Es muss sich um eine Reise im Interesse des Arbeitgebers handeln.

Dienstreisende haben die Möglichkeit, aus zwei Varianten zu wählen, wenn es darum geht, Fahrtkosten für Dienstreisen steuerlich geltend zu machen. Sie können die Kilometerpauschale für Dienstfahrten oder auch den individuellen Kilometersatz als Berechnungsgrundlage wählen.

Wer mit dem eigenen Pkw unterwegs ist, kann pauschal 30 Cent pro zurückgelegtem Kilometer ansetzen. Das gilt übrigens sowohl für den Hin- als auch für den Rückweg. Wer ein Fahrtenbuch führt, kann auch den individuellen Kilometersatz in der Steuererklärung angeben.

Der Fiskus gewährt Dienstreisenden darüber hinaus eine Pauschale für Verpflegung. Bei Reisen innerhalb Deutschlands gilt: Für An- und Abreisetage können Steuerzahler jeweils zwölf Euro in Anspruch nehmen. Dauert eine Dienstreise länger als acht Stunden oder gar über mehrere Tage, dann können jeweils 24 Euro in der Steuererklärung angegeben werden.

Übernachtungskosten können in voller Höhe angesetzt werden. Wichtig ist, dass die Belege dafür aufbewahrt werden, um diese bei Nachfrage vorlegen zu können.

Mein Tipp: Für Auslandsreisen gelten mitunter abweichende Pauschalbeträge, die Sie hier einsehen können: Externer Link

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Häusliches Arbeitszimmer und Steuern

Lange Jahre war das Arbeitszimmer ein guter Weg, um Steuern zu sparen. Hauptsache, es gab einen Schreibtisch, Computer und Ordner. Ob das tatsächlich nur oder überwiegend für die Arbeit genutzt wurde, war erstmal egal. – 2010 war es mit der Herrlichkeit vorbei. Der Staat passte das Einkommensteuergesetz an, nachzulesen in Paragraph 4 Absatz 5 Satz 1 Nr. 6b.

Und seitdem heißt es: Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer sind nicht absetzbar. Zum Glück – sonst wären wir ja hier auch schon am Ende des Artikels angekommen – gibt es immer noch Ausnahmen. Aber auch nur ganze zwei:

  1. Wenn Sie für Ihre berufliche (Arbeitnehmer) oder betriebliche Tätigkeit (Selbstständige) keinen anderen Arbeitsplatz zur Verfügung haben, können Sie bis zu 1.250 Euro im Jahr geltend machen. Das nennt sich dann beschränkter Abzug. Werbungskosten für Arbeitnehmer, Betriebsausgaben für Selbstständige.
  2. Wenn Ihr Arbeitszimmer sogar der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist, sind alle entstehenden Kosten unbeschränkt abzugsfähig.

Wer kann zu einer dieser beiden Gruppen gehören – und wer nicht?

Beim Punkt 1 sind das zum Beispiel Lehrer oder Außendienstmitarbeiter, die keinen eigenen Schreibtisch in Schule oder Büro haben. Wer gelegentlich im Home Office arbeitet ebenfalls – wenn er in der Firma keinen eigenen Tisch hat. Es reicht also leider nicht, wenn man im Home-Office arbeitet. Hat man trotzdem noch einen individuellen Schreibtisch im Unternehmen, lassen sich die Kosten für das Arbeitszimmer nicht absetzen.

Beim Punkt 2 sind die Paradebeispiele freie Journalisten, Grafikdesigner, Schriftsteller, generell Künstler – aber auch Heimarbeiter, wenn Sie wirklich ausschließlich zu Hause arbeiten – und wiederum keinen Tisch in der Firma haben.

Mein Tipp: Sind Sie sich unsicher zu welcher Gruppe Sie gehören und welche Kosten konkret abgesetzt werden können, dann zögern Sie nicht und kontaktieren mich, um gemeinsam das Optimum für Sie steuerlich rauszuholen.

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Firmenwagen und Steuern

Wenn Sie ein Firmenfahrzeug auch privat nutzen, haben Sie zwei Möglichkeiten, die Nutzung des Fahrzeugs zu versteuern:

  1. Ein-Prozent-Regel: Bei der Ein-Prozent-Regel wird monatlich 1% des Fahrzeug-Listenpreises versteuert.
  2. Fahrtenbuch: In einem Fahrtenbuch werden alle Fahrten mit dem Firmenfahrzeug eingetragen. Dabei müssen mindestens Angaben zu Datum, Uhrzeiten von Beginn und Ende der jeweiligen Fahrt, Abfahrts- und Zielort, Kilometerstand, Angaben zu privaten oder dienstlichen Fahrten machen.

Mein Tipp: Führen Sie das Fahrtenbuch nicht richtig oder zeitnah, kann es vom Finanzamt nicht anerkannt werden. In vielen Fällen kann sich trotz des höheren Aufwands ein Fahrtenbuch lohnen. Lassen Sie sich von uns beraten, welche Methode für Sie günstiger ist und wie die etwaige Führung eines Fahrtenbuches elektronisch effizient und rechtssicher unterstützt werden kann.

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